Il bonus ed i condomini
Il Bonus edilizia al 110% è un’occasione per ristrutturare i condomini: quali i casi di compatibilità e incompatibilità con i lavori privati? Vediamo qualche esempio insieme.
Anche in altri articoli abbiamo descritto come il Bonus edilizia 110% rappresenti un’occasione da non perdere anche per molti condomini che vogliono operare una ristrutturazione delle aree comuni. Investire sull’efficienza e l’ambiente vuol dire risparmiare in termini economici e di impatto ambientale anche nel tempo.
Ma quali sono i punti chiave e quali i contesti di applicazione? Vi mostriamo nel dettaglio i punti principali del Superbonus ed alcuni casi pratici commentati per questa casistica particolare.
Gli aspetti fondamentali del Superbonus 110%
Il decreto Rilancio ha incrementato al 110% l’aliquota di detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 per specifici interventi in ambito di efficienza energetica, riduzione del rischio sismico, installazione di impianti fotovoltaici e infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici.
- Agevolazione al 110% con fruizione diretta, sconto in fattura, cessione del credito
- Miglioramento di almeno due classi energetiche o raggiungimento di quella più alta
- Visto di conformità, asseverazione tecnica e congruità delle spese
- Attività trainanti ed Attività trainate
1. In cosa consiste l’agevolazione?
Consiste nella detrazione dall’imposta lorda per interventi, sostenuti e documentati dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, che aumentano il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti o riducono il rischio sismico degli stessi. La detrazione potrà essere recuperata in cinque quote annuali di pari importo oppure recuperata con lo sconto in fattura o cessione del credito.
L’importante novità introdotta dal Superbonus è la possibilità di scegliere, in luogo della fruizione diretta della detrazione, il contributo anticipato sotto forma di sconto dai fornitori dei beni o servizi (sconto in fattura) o per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante.
2. Quali sono i requisiti degli interventi ammessi al Superbonus?
Gli interventi devono assicurare, nel loro complesso, il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio o, se non possibile in quanto l’edificio o l’unità familiare è già nella penultima classe, il conseguimento della classe energetica più alta.
3. Cosa deve acquisire il contribuente ai fini dello sconto o cessione?
- Il visto di conformità, che attesti la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta, rilasciato dagli intermediari abilitati alla trasmissione telematica delle dichiarazioni (dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali e consulenti del lavoro, CAF);
- La asseverazione tecnica che certifichi il rispetto dei requisiti tecnici necessari ai fini delle agevolazioni fiscali;
- La congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati, in accordo ai previsti decreti ministeriali.
4. Quali sono gli interventi cosiddetti trainanti e trainati?
Sono gli interventi che danno diritto al Superbonus 110%:
- Isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro degli edifici (anche unifamiliari), con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo o dell’unità immobiliare.
- Sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, e/o il raffrescamento e/o la fornitura di acqua calda sanitaria sulle parti comuni degli edifici, sugli edifici unifamiliari, sulle unità immobiliari site all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti.
- Interventi antisismici di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del decreto legge n. 63/2013 (cd. sismabonus).
Gli interventi trainati sono interventi validi se eseguiti congiuntamente con almeno uno degli interventi trainanti. Si tratta di:
- Interventi per l’efficientamento energetico rientranti nell’ecobonus
- L’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici
- Installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica sugli edifici indicati all’articolo 1, comma 1, lettere a), b), c) e d), del Dpr n. 412/1993
- Installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati.
Alcuni casi pratici relativi a condomini
Cumulabilità con altre agevolazioni: il caso dell’appartamento in un condominio
“Qualora si realizzino più interventi riconducibili a diverse fattispecie agevolabili, il contribuente potrà fruire di ciascuna agevolazione, nell’ambito di ciascun limite di spesa, a condizione che siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione.”
Esempio pratico:
Vivo in un appartamento all’interno di un condominio che sta effettuando degli interventi di efficientamento energetico (ad esempio cappotto termico) che beneficiano del Superbonus, conseguendo il miglioramento delle due classi energetiche.
Decido di avviare una ristrutturazione, sostituendo la caldaia e gli infissi e ristrutturando i servizi igienici. Nella situazione prospettata:
- per la sostituzione del mio sistema di riscaldamento e delle finestre comprensive degli infissi potrò beneficiare del Superbonus del 110% della spesa sostenuta se la caldaia e le finestre possiedono i requisiti richiesti ai sensi dell’articolo 14 del decreto legge n. 63/2013. Pertanto, a fronte di una spesa di 8.000 euro, otterrò una detrazione di 8.800 euro (110%), da utilizzare in 5 anni in quote annuali da 1.760 euro.
- se si interviene sui servizi igienici sostituendo non solo pavimenti e sanitari ma anche con il rifacimento degli impianti, l’intervento nel suo complesso, rientra nella manutenzione straordinaria e, pertanto, le relative spese danno diritto alla detrazione in misura pari al 50% delle spese sostenute, fino al limite massimo di 96.000 euro complessive (detrazione massima 48.000 euro), da ripartire in 10 anni. Pertanto, a fronte di una spesa complessiva di 20.000 euro avrà diritto a una detrazione pari a 10.000 (50%), con quote annuali di 1.000 euro.
Infatti: “Per gli interventi diversi da quelli che danno diritto al Superbonus restano applicabili le agevolazioni già previste dalla legislazione vigente in materia di riqualificazione energetica.”
Il proprietario di un appartamento in condominio e due villette
“Il Superbonus spetta per le spese sostenute dalle persone fisiche per interventi realizzati su un massimo di due unità immobiliari. Tale limitazione non opera per le spese sostenute per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio, nonché per gli interventi antisismici.”
Esempio pratico:
Sono proprietario di un appartamento in un condominio in città, ma anche una villetta a schiera di proprietà al mare e una in montagna. Vorrei procedere ad effettuare alcuni lavori di ristrutturazione, usufruendo del Superbonus al 110%. In tale situazione potrò contemporaneamente fruire del Superbonus per le spese sostenute per interventi:
- di riqualificazione energetica realizzati su massimo due delle suddette unità immobiliari, in città (se l’intervento è effettuato congiuntamente ad un intervento sulle parti comuni), al mare e in montagna. Per gli interventi realizzati sulla terza unità immobiliare potrà, eventualmente fruire dell’Ecobonus, secondo le regole “ordinarie”.
- di riqualificazione energetica ammessi dalla normativa realizzati sulle parti condominiali dell’edificio condominiale,
- antisismici realizzati su tutte le unità abitative, purché esse siano situate nelle zone sismiche 1, 2 e 3.
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